美国房市热度不减引发忧虑
美国房市热度不减引发忧虑
本报驻纽约 范小林
衡量美国房地产市场的指数屡次被刷新纪录：5月25日商务部的报告显示，美国4月份新房销售经季节调整后折合年率为131.6万套，涨幅0.2%，创造了有史以来单月新房销售最高纪录，超过所有分析家的预测；此前一天，全国房地产商协会(NAR)的报告显示，4月份旧房销售增长4. 5%，折合年率718万套，创历史新高，大大超过预期。随着美联储去年以来的几次升息，本应逐渐降温的房市依然火热，引起经济学家担心，房市过热会对美国经济造成威胁。
房价象脱缰野马般迅速窜升
与许多经济学家预期的不同，今年以来，美国房地产业的增长非但丝毫没有减缓的迹象，反而持续高涨，从目前的情况看，房地产业今年又将是再创新高的一年。根据NAR的报告，目前美国全国房屋中间价格已经比去年同期上涨了15.1%，达到20. 6万美元。这是房屋中间价格首次超过20万美元，也是自1980年11月以来，25年中最大的单月涨幅。商务部的报告则显示，新房的中间价格为23. 08万美元，同比上升了3.8%。房价飙涨的情况已经持续了数年，但却从来没象现在这样上涨得如此汹涌，在佛罗里达、美国西海岸、波士顿-华盛顿区域以及纽约等大都市，房价象脱缰野马般迅速窜升。美国经济学家和媒体因此再度惊呼：美国房市可能存在泡沫。
房贷利率偏低是关键因素
美国房地产市场为何热度不减？经济学家普遍认为，房贷利率一直偏低是造成房屋买卖畅旺的关键因素。根据Freddie Mac5月26日的报告，目前的房贷利率水平5.65%，是今年2月以来的最低点，虽然高于去年部分周的水平，但仍处于几十年来的最低位，甚至低于去年6月美联储开始提高短期利率时的水平。从月度房贷利率看，今年4月份30年期房贷利率为5.83%、3月为5.93%，也是一路走低，与去年4月的5.83%相比几乎持平。尽管美联储11个月前开始8次升息，将利率从1%提高到目前的3%，但房贷利率实际却下跌超过了半个百分点。
房屋抵押贷款利率应该是随美联储升息而走高的，但一系列的因素，使得房贷利率不会很快上升，或升幅不如短期利率那样大，其中很关键的一点，就是市场对通货膨胀将长期维持低位的预期，抑制了长期国债收益率(long-term bond yields)，而这正是影响房贷利率的一个很大因素。
住宅成为民众迅速致富的提款机
美国民众自然没有错过这个“好时机”，由于今年以来经济复苏强劲，房贷利率继续走低，加上各种创新性的融资手段，进入房地产市场的民众空前增加。许多人买房不再是为了自住，而是把房地产作为最好的投资手段，这也对房地产热起到了推波助澜的作用。《华尔街》报道说，许多美国人不再把家当成一处居所，住宅已成为他们用以迅速致富的提款机。越来越多的美国人不惜大举借债来购买价格飞涨的房地产，他们利用房屋净值贷款，就象上世纪90年代炒技术股的投资者，利用保证金账户(Margin Account)一样。经济学家表示，目前房地产的举债投资现象对于已经过热的房市来说，无疑于火上加油，也使得住宅的实际需求被夸大。
《今日美国报》的报道认为，现在房市已经超过股市，成为新的投资热点。以往股市热时，投资人会自组投资俱乐部，如今美国房市持续发烧，房地产投资俱乐部也如雨后春笋般大量冒出。美国房地产投资人协会的资料显示，如今全美已有177个房地产投资俱乐部，2002年时仅有44个。许多人相信房价只涨不跌，导致经济学家担心，美国房地产市场正在形成泡沫。
格林斯潘承认美国有房产泡沫
一直对房地产泡沫说不以为然的美联储主席格林斯潘，态度也有一些改变。他20日承认一些大城市的房地产市场出现泡沫。但仍然强调虽然房市显现出一些过剩迹象，但美国房地产市场不存在络泡沫股那样迅速下跌的风险。然而，《纽约时报》认为，比起此前他否认房地产市场泡沫论的措词，这已经是他迄今为止发出的最严重的警告。格林斯潘还认为，房价上涨的趋势显然无法持续，升势应会在某一时候放缓，不过届时美国房价开始下跌的可能性不大。
目前美国市场上出现了许多的新房贷模式，如购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。各种新模式的目的都是为了降低门槛，让购房变得更容易，但房贷方式的创新也助长了投机，同时埋下了风险的种子。